Le logement social en Roumanie


Carmen FIRAN Master 1 2006

Chapitre I : évolution de la situation du logement en Roumanie :

1. Période communiste :

 

Pour comprendre la politique du logement social il faut la mettre dans un contexte historique et politique. Pour les états de l’Europe de l’Est ce contexte est lié au régime communiste qui a essayé de dominer[1] pour environ 50 ans tous les aspects de la vie. A cause de l’idéologie communiste on a une différence par rapport aux autres pays européens dans même la définition du logement social. L’idée était de mettre en place l’égalitarisme, valeur fondamentale du socialisme[2]. A cette idée on associe le collectivisme, l’habitation en commun. Le but de chacun devrait être la construction du communisme, processus dans lequel il n’y a plus de place pour la vie privée, la famille, etc. En même temps, s’est effectuée une urbanisation presque forcée, le progrès technique et l’industrie étant considérées vitaux.

Contrairement à ce que Marx avait pensé au début[3], le communisme a eu plus du succès dans les pays où la classe sociale qu’il visait n’était presque pas du tout représentée : la classe ouvrière. Par exemple, en Russie ou Roumanie, qui étaient à la fin de la 2ème guerre mondiale des pays principalement agraires[4]. Alors, pour installer le communisme il fallait une classe ouvrière développée. Pour créer cette classe, les gouvernements ont mené une politique d’urbanisation et d’industrialisation intensive, le logement étant l’un des outils principaux de réalisation de l’expansion urbaine et de l’industrialisation rapide. La politique de construction massive de logements de l’ancien régime, a débuté dans les années 1960 et a continué jusque dans les années 1980[5]. Cette politique s’est traduite aussi par des mesures extrêmes d’aménagement du territoire. Par exemple, en Roumanie environ 8 000 villages ont été rasés pour construire des villes (bâtiments). Une « folie de construction »[6] a été conduite par le régime : entre 1945-1947[7] on a déjà construit 1.8 millions de logements. Pour retracer l’histoire de construction des logements en Roumanie il faut ajouter qu’avant 1950 il y avait 900 000 logements construits dans le milieu urbain, dont 300 000 avaient déjà étés construits avant 1921. Les appartements construits étaient destinés à tout le monde, avec une distinction de nombre de chambres entre celles pour les familles et habitants sans famille[8]. Les logements de ce type ont été construits partout : à la campagne, aux extrémités des villes, au centre ville (parfois de grandes parties de centres historiques ont été détruites pour construire des tels bâtiments[9]).

Le fond du logement a connu lors de la période 1950-1990 un traitement différent en fonction du régime de propriété. Après la nationalisation des logements privés en 1945, aux logements de bonne qualité confisqués par l’Etat dans les villes, se sont ajoutés les logements de standard social construits ultérieurement. L’ensemble de ce fond fut ensuite administré par des entreprises d’Etat chargées de la collecte des loyers (qui transféraient ensuite les montants au Budget central) et de l’entretien, des réparations et des travaux, grâce aux subventions reversées par le Budget central. Cependant, du fait de l’amplification du programme de construction de logements, les financements destinés à l’entretien ont progressivement diminué.

Cette politique du logement menée pendant la période communiste a eu des effets sur la politique actuelle du logement, car les gouvernements post-1989 ont encore des problèmes à gérer le « héritage communiste »[10]. Les logements privés, laissés entre les mains de leurs propriétaires après la nationalisation (et qui représentait alors environ 30% du fond d’habitation urbain) sont aujourd’hui vétustes, dégradés, notamment à cause des séismes qui ont régulièrement ponctué le siècle (1902, 1940, 1977, 1986). Les équipements sanitaires (qui n’existent pas partout) sont précaires et de petites surfaces. En dépit du charme et de leur localisation dans des quartiers agréables, ce fond a souffert d’une dégradation continue. L’Etat central n’y est pas intervenu, ni pour la réhabilitation et ni pour l’entretien. En général, il est resté au niveau de confort du moment de sa construction (entre 1900 et 1940).

2. Période post-1989 :

La deuxième étape dans la politique du logement s’est produite entre 1990 et 1993, quand le nouveau gouvernement post-communiste[11] a poursuivi une politique de privatisation de masse du parc de logements d’Etat.

Entre 1990 et 1993, le parc du logement appartenant à l’Etat a été vendu aux locataires-occupants à un prix très intéressant, sur des critères liés à l’ancienneté, la structure, la catégorie et la taille du logement. Un versement initial de 10% était exigé, combiné à un prêt souple offert par l’Etat pour couvrir le reste. Le prêt était garanti par une hypothèque sur le logement. Par la suite, l’inflation élevée au milieu des années 1990 a rapidement érodé le coût initial des remboursements de prêts, en avantageant de nouveau les acheteurs. D’autre part, ils ont pu bénéficier d’une exonération de taxe immobilière pendant une période de 10 ans. Des restrictions sur la vente et la location ont été définies sans pour autant que soit mis en place un système de contrôle.

La privatisation de masse a eu comme conséquence une augmentation de la part du logement privé, passant de 67,3% de 1990 à plus de 90% de 1993. Vers la fin de 1999, le parc du logement dans le secteur privé avait atteint 94,6% du parc roumain. Et 97% en 2002.

Un autre effet du changement brutal de régime en 1989 a été l’abandon de nombreux chantiers de construction de l’Etat laissés inachevés, à Bucarest comme dans d’autres villes régionales.

En 2000 la situation se présentait comme ça : le fond de logement construit (7,8 millions) avait diminué à cause du vieillissement[12] et seulement 6% était destiné à être loué. A cela on ajoute l’inflation des prix sur le marché immobilier par rapport aux revenus de la population. Le gouvernement commence à mettre en place quatre programmes pour le logement (v. programmes ANL). Après les estimations trouvées sur le site Internet du Ministère de Transports, la durée moyenne du fond est de 33 ans. Ça veut dire que le taux de remplacement doit être d’environ 60 000 logements/an, ce qui n’est pas le cas si on regarde la planification de construction de logement pour la période 2001 – 2004.

Le passage de la gestion centralisée et «paternaliste» du régime communiste à la gestion «privée» d’une économie de marché a été, et est toujours, très difficile pour les ensembles d’habitation collective. Aujourd’hui, les politiques et les professionnels essayent de trouver la définition d’un nouveau type de gestion : « les copropriétés » (condominium).

Comme la plupart des propriétés ont été achetées à prix symboliques, peu des propriétaires ont calculé ou connaissent la véritable valeur du patrimoine acquis. De même, qu’ils n’ont pas eu conscience des impératifs de réparations et d’entretien que nombre de ces propriétés exigeaient, ni des responsabilités qui leur avaient été ainsi transféré.

A partir de 1995, la loi permet de restituer aux anciens propriétaires (d’avant la nationalisation débutée en 1945) ou à leurs héritiers, leurs biens[13]. Les restitutions sont faites soit en nature soit en compensation financière (lorsque le logement est déjà occupé). Les locataires habitant ces appartements sont protégés par la loi (Ordonnance gouvernementale d’urgence n°190/1999). Un contrat de bail d’une période de cinq ans doit être signé et peut être reconduit, ce qui leur permet de rester dans les lieux. Les locataires ne peuvent être relogés durant cette période que si leur est offert une alternative convenable de logement, que ce soit de la part du propriétaire ou de l’autorité locale. Ou dans le cas ou le contrat est rompu pour cause de non respect des clauses par le locataire. Certains logements font l’objet de litige car il arrive que le logement ait été revendu à ses occupants avant que l’ancien propriétaire ne se fasse connaître. Dans ce cas, les dédommagements payés par l’Etat (pour l’un ou l’autre des propriétaires) peuvent être très élevés.

Pour conclure, les transformations structurelles d’après 1990 ont modifié le parc du logement par :

· le passage à la co-propriété des logements collectifs, créant un vaste parc social de fait ;

· la rétrocession aux propriétaires et à leurs héritiers, des logements et des immeubles nationalisés en 1945, et les complications induites par des situations conflictuelles entre anciens et nouveaux propriétaires et entre propriétaires et locataires ;

· la privatisation de bâtiments de logements en chantier et inachevés en 1990 ;

· l’apparition d’un marché immobilier libre ;

· le renouveau de l’intérêt pour le logement en pavillon séparé, y compris dans les quartiers traditionnels ;

· la faiblesse du parc social public.

3. Evolution de l’état du parc de logement :

 

Le parc de logement roumain est majoritairement détenu en propriété privée, l’Etat s’étant massivement désengagé du secteur. En milieu urbain, on distingue trois grands types d’habitat : le parc antérieur aux années 1950, les grands ensembles construits entre les années 1950 et 1980, et les zones résidentielles pavillonnaires actuelles qui se développent dans les périphéries.

Le pourcentage de la propriété privée en matière de logement en Roumanie est de plus de 97%. Le logement urbain est généralement un logement collectif, construit après guerre dans des ensembles d’habitation produits sous la pression de la quantité requise par le processus d’urbanisation de la période. Ce fond représente 71,5% du total de logements urbains.

Le fond de logements collectifs a été construit conformément aux normes uniformes de surface et d’équipements et possède, en quasi-totalité, des équipements sanitaires internes complets, pièce séparée pour la cuisine, installation de chauffage central et alimentation en eau chaude. Une caractéristique du fond en milieu urbain est la production et la distribution à distance de l’eau chaude et du chauffage central (pour 89,6% des logements collectifs). En ce qui concerne le standard de logements en milieu urbain, 75% de familles habitent dans des appartements de 2 ou 3 pièces (séjour compris). En moyenne, une personne dispose de 14,6 m2 et on compte 1,14 personnes/pièce.

A la suite de la de-nationalisation massive qui a eu lieu en 1992, lors de la vente des appartements aux locataires-occupants, 92,7% du fond locatif collectif est aujourd’hui détenu en copropriété. Quand au logement social public, 2,5% de la population y est logée, dans une société paupérisée. Après 1990, lorsque la propriété de l’Etat a été transférée vers les administrations locales, le gouvernement central a coupé les investissements pour la construction nouvelle et pour l’entretien du parc existant.

Dans sa grande majorité, l’ensemble du parc est, de fait, soit ancien, soit de mauvaise qualité (la construction ayant primé sur la qualité) et il n’a que très rarement bénéficié d’opérations de réhabilitation. En matière de réhabilitation et de renouvellement urbain, il y a eu peu de restructuration des immeubles collectifs de catégorie inférieure construits dans les années 1960 : on constate quelques démolitions d’immeubles à l’abandon et le financement d’études et de projets pour des opérations de réhabilitation (évaluation/sécurité/consolidation antisismique/réhabilitation et extension de logements). Ces opérations ont été financées par des institutions centrales et par l’administration locale. Bien que nécessaires, des projets importants de requalification de quartier seraient difficiles à mettre en œuvre du fait de la densification de la construction, alors que pourtant les équipements font défaut dans certains quartiers. Les démolitions sont rendues impossibles puisque la majorité des immeubles sont détenus en propriété privée.

A l’intérieur des logements, par contre, les habitants ont investi dans l’amélioration de leur cadre de vie : revêtements de sol, pose de céramique, remplacement des équipements sanitaires, fermeture des balcons – dans le but d’obtenir une meilleure protection thermique et un espace supplémentaire d’entrepôt.

Il sont également transformé l’aménagement intérieur pour de nouveaux usages : des changements ont été réalisés lors de conversions d’appartements de rez-de-chaussée en commerces ou d’appartements bien situés pour d’autres activités (locaux pour entreprises, bureaux pour professions libérales, petits ateliers, etc.). Les interventions les plus fréquentes sont liées à la sécurité des accès d’entrée et à l’amélioration de finitions intérieures, souvent dans le but d’introduire des locations et des ventes sur le marché.

Dans le contexte de transition à l’économie de marché, accompagné par une inflation oscillante, qui a vu le désengagement brusque de l’Etat et qui a du évoluer avec un système législatif inefficace, des difficultés financières, un manque de structures spécialisées, l’inexpérience en matière de réhabilitation et, pour finir, dans un contexte de paupérisation de la masse des petits propriétaires, la réhabilitation des logements a été fortement limitée ces 15 dernières années et le reste encore aujourd’hui.

Les problèmes majeurs auxquels est confronté l’habitat sont : un parc de logements anciens insalubres, sans confort et avec des problèmes de résistance structurelle ; ainsi qu’un parc de logements collectifs confronté à des problèmes tout aussi importants : qualité des matériaux utilisés, construction de mauvaise qualité, perte importante d’énergie thermique, vétusté des installations et manque d’équipements. Etant donné la forte demande de logements, la population la plus aisée est la seule à avoir un véritable choix, tandis que les autres ménages sont obligés d’accepter leur sort et d’attendre.

En conclusion, la réhabilitation ainsi que la construction neuve, représentent une nécessité impérative actuellement. La crise du logement est devenue un des sujets favoris du débat public en Roumanie, sans qu’il n’y ait pour autant d’analyses approfondies pouvant servir de base à une politique de logement.

 

Chapitre II : acteurs et fonctionnement du logement

1. Acteurs du logement et leur rôle dans son fonctionnement :

Les principaux acteurs qui gèrent le logement social en Roumanie sont publiques : le Ministère des Transports, de la Construction et du Tourisme, l’Agence Nationale pour Logement (ANL) et autres structures publiques, les collectivités locales. Des partenariats sont établis aussi avec acteurs privés comme banques. En fonction des programmes existants, ces acteurs s’impliquent plus ou moins dans la construction, le financement, l’allocation des logements. Parallèlement, d’autres acteurs se sont mobilisés dans les secteurs associatif et international :

l’Institut pour la Qualité de Vie : qui propose des conseils juridiques aux associations ;

L’Association nationale des associations de copropriétés qui propose des conseils juridiques payant aux associations et une formation pour les administrateurs ;

Le PNUD à travers un programme d’appui à l’isolation thermique appelé « Capacity Building for Greenhouse Gas Emissions Reduction through Energy efficiency in Romania »[14]: qui propose une subvention de 10% de la Banque Mondiale et le financement de l’expertise, le reste étant payé par les habitants par un système de crédit. Le programme allie travaux de réhabilitation et installation de compteurs individuels.

 

1.1. L’administration centrale et les structures sous son autorité :

En 1992, le gouvernement roumain a adopté les Principes de Base pour une Stratégie Nationale de l’Habitat, qui a énoncé les principes généraux établissant les mécanismes du marché et la protection sociale des ménages défavorisés. Cela s’est traduit par les lignes d’action suivantes :

a. L’entretien et la réhabilitation du parc de logements existant;

b. Le développement d’un cadre légal et institutionnel pour le financement du logement;

c. L’amélioration de la gestion des logements;

d. Le développement d’un secteur locatif privé;

e. La construction de nouveaux logements;

f. L’accomplissement des unités non finies d’avant 1990;

g. Le développement des infrastructures.

Les responsabilités propres à l’Etat en ce qui concerne le logement sont:

a. Développer et mettre en application des politiques spécifiques de secteur de logement;

b. Développer et mettre en application une stratégie pour le développement durable des villes et des villages;

c. Créer un cadre institutionnel pour le logement;

d. Créer un environnement pour le fonctionnement du marché immobilier;

e. Développer les mécanismes nécessaires pour le développement du secteur de logement;

f. Assurer un logement sain et sûr;

h. Renforcer les règlements sur le logement, la planification urbaine ainsi que l’application uniforme des dispositions légales.

Les activités sont différentes exigeant donc la coopération bien équilibrée entre les diverses administrations, donc non seulement du Ministère des Transports, de la Construction et du Tourisme, mais également du Ministère des Finances, de la Justice, de l’Emploi et de Solidarité Sociale. La Banque Nationale doit également être impliquée sur les aspects considérés comme priorité nationale.

 

• Le Ministère des Transports, de la Construction et du Tourisme (anciennement Ministère des Travaux Publics, du Transport et du Logement / MLPTL) est chargé de la construction du logement et des aspects du développement urbain depuis 1862, par la définition de politiques et la préparation de la législation. Il définit des programmes visant à rapprocher l’habitat roumain des standards des pays européens, il élabore les orientations générales et les instruments méthodologiques de la décentralisation vers l’administration locale pour l’amélioration du cadre bâti et des conditions de vie dans les localités. Il élabore la stratégie de développement de la construction du logement par la coordination et le développement des infrastructures locales.

Les directions traitant de l’habitat sont les :

– Direction générale pour la construction de logement;

– Direction générale de l’urbanisme et de l’aménagement territorial;

– Direction générale pour l’immobilier, le cadastre et la gestion urbaine;

– Inspection d’Etat pour la construction et le développement urbain.

En plus de ces directions, le MTCT est responsable du contrôle de la qualité des constructions pendant tout leur cycle de vie. Cette mission est réalisée par des fonctionnaires de l’Inspection d’Etat pour les Constructions, les Travaux Publics, l’Urbanisme et la Planification du Territoire (responsabilité institutionnalisée en 1995 par la loi sur la qualité de la construction no.10/1994; art. 20 et 30).

Il existe également le Secrétariat HABITAT, centre de réflexion et de décision de la politique de l’habitat en Roumanie. Affiliée principalement au Ministère de la Construction, il était, au moment de sa création sous égide interministérielle (décision gouvernementale no. 711/2001 publiée dans le Moniteur Officiel no. 442/2001).

 

• L’Agence nationale pour le logement (Structure sous autorité de l’administration centrale)

Le Gouvernement a réagi à la crise du logement en créant l’Agence Nationale pour le Logement en 1999. L’ANL a été constituée par l’équivalent du MTCT aujourd’hui conformément à la loi n°.152/1998, et est en activité depuis le 15 décembre 1999. Pour qu’elle fonctionne, il a été nécessaire de mettre en place la loi 190/1999 concernant le crédit hypothécaire et les règles méthodologiques de son application.

Il s’agit d’une institution d’intérêt public détenant la personnalité juridique qui est née de la volonté de faciliter l’accès à une habitation décente pour toutes les catégories de citoyens roumains, en stimulant la construction de nouveaux logements, la réhabilitation et la consolidation des bâtiments existants. Elle est chargée de créer, regrouper et de coordonner les sources de financement à la construction et favorise l’acquisition des logements par les habitants. Elle bénéficie de terrains mis à disposition par les autorités locales et obtient des prix de construction avantageux en négociant avec les promoteurs.

L’objectif principal de l’ANL est toutefois la construction de logement. L’agence a un Conseil National de 13 membres, et un Conseil Administratif de 7 membres. Des antennes locales sont installées dans chaque département. L’ANL remet annuellement un rapport sur ses activités au Parlement.

L’ANL travaille en partenariat avec l’Etat, les banques commerciales, et les clients/demandeurs pour la construction de nouvelles maisons. Elle n’est pas une institution financière. Elle met en relation les différents acteurs et peut passer 5 types de contrats différents (avec les clients/demandeurs, avec les promoteurs et avec l’ensemble de ces acteurs). L’ANL propose des produits financiers pour le logement, adaptés au marché roumain, et contrôle leur utilisation. Elle intervient également en tant que conseiller concernant des rapports techniques, économiques, légaux et financiers, et pour des aspects de propriété.

Les programmes de l’Agence Nationale pour le Logement:

La vocation et les programmes de l’ANL ont toujours suscité confusion et critiques du fait que cet opérateur subventionné investit autant dans des programmes commerciaux voire de prestige, que dans du logement social. Il faut bien préciser que l’ANL n’a pas comme vocation principale la construction de logement social, qui ne représente qu’une faible partie de son activité (10% environ de son activité de construction en 2003). Ses programmes sont plus spécifiquement dirigés vers la catégorie des employés et des jeunes, ce qui exclue les plus pauvres. Enfin, ses programmes demandent un investissement important de la part des autorités locales qui doivent mettre à disposition gratuitement les terrains et leur viabilisation pour ces ouvrages.

Les programmes de l’ANL :

 

1. Construction de logement pour les jeunes, destiné à entre loué :

-destiné aux jeunes moins 35 ans qui ne peuvent pas se loger dans les conditions des prix sur le marché ; la mobilité de la main d’œuvre est aussi visée ;

-les conseils locaux mettent à la disposition les terrains pour la construction des bâtiments et ils décident en fonction des sollicitations et terrains disponibles les priorités de construction, assurent les utilités (commodités, comme eau, électricité, etc.) et dotations urbains[15]. Les terrains sont la propriété des mêmes conseils et les logements construits aussi. Les autorités locales ont en charge les réparations, en fonction des demandes analysées en avance par les Commissions sociales des mairies ;

L’ANL prend en charge la conception du projet, la supervision des travaux et l’apport financier ;

-les logements sont distribués aux jeunes en fonction de certains critères par les conseils locaux ; les loués sont différentiés en fonction du revenu par membre de famille ;

-les programmes de construction sont décidés annuellement par les conseils locaux + le Ministère ; pour la période 2001- 2004, 38 000 logements devrait être construits et jusqu’au novembre 2003, 6700 logements ont été mises à la disposition des jeunes ;

 

2. La finalisation de la construction des appartements dans les bâtiments non terminés (L’achèvement des blocs de logements non terminés commencés avant 1990) :

depuis 1999 l’ANL s’investit dans ce champ d’action ;

– (leur construction a commencé avant la révolution et a été abandonnée pour une longue période) :

-le ministère fait des programmes pour finir ces constructions ; les zones où il y a des problèmes économiques et sociaux sont prioritaires ;

-des bâtiments déjà commencés sont visés ;

-sont misés sous la charge des mairies qui vont les vendre/repartir aux catégories désavantagées de population ; les demandeurs sont choisis par les commissions sociales organisées au niveau des mairies et ils doivent avoir moins de 35 ans, être mariées ou être handicapées, invalides, personnes qui ont lutté dans la révolution, faire partie des catégories professionnels qui déménage de la ville à la campagne – professeurs, santé, etc. ;

 

3. Construction de logement social et de nécessité :

partenariat Etat/collectivités locales : les collectivités prennent en charge la mise à disposition du terrain, les infrastructures, une partie du financement, la construction et l’équipement des logements. L’Etat à travers le MTCT prend en charge le financement complémentaire ;

-les constructions pas finalisées ou dégradées ou pas valorifiées sont visés, mais aussi la construction des nouveaux bâtiments ;

-la répartition des logements se fait par les conseils locaux, après les propositions des commissions sociales qui ont en préalable analysé les demandes ;

-les bâtiments appartiennent au domaine public et ne peuvent pas être vendus ;

-l’accès est ouvert aux personnes qui ont un revenu net/mois/membre de famille moins de 20% sous le revenu minimum (ils ont des subventions) sans condition d’âge ; les limites de revenu sont établies annuellement par une décision de gouvernement ;

-les logements de nécessité sont accessibles aux toutes les personnes qui pour certaines raisons ne peuvent pas utiliser leurs revenus et sont temporaires.

 

4. Construction des logements individuels propriété par la méthode du crédit hypothécaire (dès 2000) :

jusqu’en 2003, l’ANL accordait directement les prêts, financés par l’Etat et ses propres ressources. Depuis 2005, les crédits sont accordés par le système bancaire sur la base d’un partenariat entre les banques et l’ANL. Le budget de l’Etat est désormais attribué seulement pour les subventions ;

– la construction des nouveaux logements est visée, mais aussi la réhabilitation de celles déjà existantes ;

– sont destinées surtout aux jeunes ;

-ce type de logement est encouragé par des facilités fiscales: exonération d’impôt sur le terrain et logement, et de la taxe TVA pendant le remboursement du crédit (20 ans), avans de 20% et 10% pour (les jeunes surtout), etc.;

Depuis 2003, sur le fond de développement de la participation du secteur bancaire dans les investissements immobiliers, l’ANL a commencé à s’intéresser de près, et à financer des actions par des crédits hypothécaires provenant du système bancaire au lieu de faire financer les crédits sur le budget national.

D’autre part, face aux besoins en logements d’une part importante de la population qui n’a pas accès au marché libre, se posait la nécessité pour l’ANL de concentrer ses actions dans la construction de logement social en appuyant l’effort de l’Etat et des collectivités territoriales dans la mise en place de programmes de construction et d’entretien de logements sociaux en y introduisant le secteur privé.

D’où l’ordonnance d’urgence 105 / 14.07.2005 modifiant la loi n.152 / 1998 relative à la création de l’ANL. Cette ordonnance restructure les activités de l’ANL de telle manière que celle-ci renforce les programmes sociaux publics menés par les autorités. En effet, elle stipule que l’ANL doit orienter ses activités vers les programmes de logements locatifs sociaux appartenant à l’Etat et aux collectivités locales et assurer une bonne coordination avec les collectivités entre les programmes de construction et les programmes de viabilisation. D’autre part, elle favorise le partenariat avec le système bancaire et pose un nouveau cadre en prescrivant l’utilisation des crédits hypothécaires du système bancaire pour le développement de programmes de construction de logements destinés à la vente. Pour ces logements, les subventions de l’Etat sont éliminées et c’est à l’ANL de fixer ses prix de vente en adéquation entre les revenus des habitants et le coût de la construction.

Elle semble aller dans le sens de limiter la participation de l’Etat dans des programmes commerciaux et à encourager la participation des investisseurs privés dans les programmes sociaux. Restructuration qui concerne l’appui de l’ANL au développement de programmes de construction de logements sociaux mis en oeuvre par les collectivités locales. D’une part parce que cela contribue à clarifier le rôle de l’ANL vis à vis du logement social et d’autre part parce qu’on voit bien que les prérogatives des uns et des autres sont récentes et en évolution constante, ce qui induit des difficultés à cerner ses prérogatives et à travailler en partenariat.

En synthétisant, le Ministère avec l’ANL partagent la tache de planification et les collectivités locales s’occupent de l’attribution et des réparations. Les banques privées interviennent quand il s’agit des logements propriété privée.

 

Le National Center for Human Settlements (Centrul National pentru Asezari Umane – HABITAT) a été créé en 1991, par décision gouvernementale No. 515 / 1991, principalement pour formuler une stratégie nationale pour l’habitat, visant «un habitat adéquat pour chacun » et à identifier les mécanismes en vue de la réalisation de cet objectif. NCHS est donc un département spécialisé au sein du MTCT. Il est en relation directe avec le Premier Ministre, et le Ministre des Transports, de la Construction et du Tourisme en est le Président. Ce centre se compose de 21 membres, représentants différents départements et ministères. Cette organisation lui confère une position unique, qui lui permet de définir une approche stratégique interministérielle pour faire face aux nombreux défis du secteur de logement en Roumanie. Cependant, il n’a pas les moyens de mettre lui-même directement en application les politiques et doit se limiter à l’incitation et aux recommandations de politiques publiques. NCHS a rédigé les principes de base d’une stratégie nationale qui, si elle ne s’est pas traduite en politique nationale de l’habitat, n’en est pas moins restée un cadre de référence en l’absence d’autres politiques de logement plus spécifiques.

• Urban Proiect (Structure sous autorité de l’administration centrale) – Urban Proiect est l’Institut National de la Recherche et du Développement pour l’Aménagement du Territoire et pour l’Urbanisme. Il offre une expertise dans la planification spatiale à tous les niveaux : national, régional et local. Il traite également des problèmes complexes du développement urbain, de la politique de logement, et des besoins spéciaux du gouvernement local dans le développement urbain et régional. Les spécialistes de l’institut ont été impliqués dans des projets tels que :

· la planification spatiale (aménagement du territoire) du territoire national ;

· les études de planification spatiale au niveau des départements (judete) ;

· le développement durable du cadre bâti ;

· le cadre institutionnel du logement ;

· les indicateurs du secteur de logement ;

· la réhabilitation des grands ensembles ;

· le transfert de savoir-faire vers les autorités locales, principalement en ce qui concerne le logement ;

· les problèmes du parc d’habitat collectif construit durant le régime communiste.

• INCERC (Structure sous autorité de l’administration centrale) – L’Institut National pour la Recherche et le Développement dans le domaine des Sciences Economiques du Bâtiment et de la Construction (INCERC) a été fondée dans les années 1950, et a acquis une reconnaissance internationale. Ses domaines d’activité principaux sont : la technologie anti-sismique, la réhabilitation des bâtiments, la stabilité et la durabilité structurale, l’économie d’énergie et l’isolation thermique, et la formation professionnelle. Toutes ces compétences ont une pertinence pratique pour le secteur du logement.

 

1.2. Les collectivités locales (mairies, conseils locaux)

Les collectivités locales (mairies, conseils locaux) s’occupent des logements après leur construction, principalement en ce qui concerne l’attribution. Les compétences des conseils locaux concernant le logement sont :

· développer et mettre en œuvre les politiques locales, selon les principes généraux fixés par la politique nationale ;

· observer le marché du logement local par une évaluation régulière de l’offre et de la demande ;

· encourager l’accès au logement pour des catégories spécifiques de familles et d’individus ;

· assurer des fonds spécifiques pour la construction de logements au bénéfice d’individus et de ménages défavorisés ;

· fournir et équiper des terrains pour de nouveaux logements ;

· fournir du terrain public pour le logement social ;

· financer le développement du logement social grâce aux budgets locaux ;

· fournir l’assistance technique et financière pour la consolidation du parc de logements contre les risques sismiques ;

· mettre en œuvre des politiques urbaines de renouvellement et de réhabilitation, y compris pour le logement ;

· soutenir des programmes spécifiques pour la gestion locale des communautés ;

· fournir la plupart des services et infrastructures de base, notamment à travers les régies locales.

Il est important de souligner que, en plus de leur obligation à contrôler le parc public, les Conseils Locaux ont également des responsabilités par rapport au logement du secteur privé : ils doivent fournir les infrastructures de réseaux et procéder à l’inspection et au contrôle des bâtiments pour vérifier que le parc de logements existant est adapté pour l’habitation. En examinant l’organigramme d’un Conseil Local, on peut observer qu’il n’y a aucun département ou bureau directement et entièrement responsable du logement. Même lorsqu’il s’agit de son propre parc de logements, les services fournis sont éparpillés entre les mains de différents départements. Pour les réglementations d’urbanisme, pour les infrastructures, pour les permis de construire, et tous autres aspects liés au logement hors du parc public- les services sont également dispersés dans plusieurs départements administratifs. Il n’y a donc aucune structure regroupant tous les aspects du logement qui permettrait de fournir une image claire de la situation à ceux qui prennent les décisions. Or cette vision est indispensable pour les Conseils Locaux pour qu’ils exercent correctement leurs responsabilités renforcées par la décentralisation.

Les conseils locaux sont responsables de la définition d’un programme général de développement urbain (PUG) pour leur municipalité ou commune. Le logement est abordé dans ces documents. Mais il y aurait de nombreuses remarques à faire sur la façon dont les aspects liés au logement sont abordés. Les PUG sont vérifiés par le MTCT et soumis à l’approbation des élus locaux. Ces plans devraient prévoir le développement à moyen terme du secteur du logement, y compris la répartition du terrain pour la création de nouveaux logements et la réalisation d’infrastructures. Le renouvellement urbain est de la responsabilité des conseils locaux, mais, leurs faibles ressources financières les empêchent d’entreprendre des projets de grande (ou même de petite) envergure. De toutes façons, les stratégies de renouvellement urbain n’apparaissent pas dans les documents d’aménagement urbain. Il n’y a donc aucune incitation fiable qui permettrait d’attirer des fonds privés dans des opérations de modernisation urbaine.

La décentralisation a fait de la ville, la principale autorité en ce qui concerne le logement. Elle tient le registre des milliers de ménages en attente de nouveaux logements. Ce registre est de fait une liste d’attente, géré avec un fatalisme reflétant l’incapacité des conseils à offrir des logements à plus de quelques dizaines de ménages par an. Bien que des données éparses soient rassemblées par les services municipaux, il n’existe aucune analyse disponible pour indiquer l’urgence et la nature de la demande de logements. Par conséquent, il n’est pas possible d’inclure une stratégie dans les plans locaux de développement, et il n’existe pas de stratégies locales du logement en Roumanie.

Les dossiers de demande de logements sociaux sont à déposer à la mairie du domicile du demandeur. L’article 7 de la loi 114/1996 liste les documents nécessaires au montage d’un dossier de demande de logement social. Le dossier doit contenir des éléments attestant de la situation familiale, financière et locative du ménage (une personne déjà propriétaire de son logement ne peut pas y accéder) et de documents prouvant toute situation particulière (handicap, vieillesse, etc.). La priorité est donnée aux jeunes couples de moins de 35 ans, aux personnes victimes d’éviction suite à un processus de rétrocession de logements, et aux fonctionnaires des institutions d’Etat et territoriales.

1.3. Les associations de locataires et la copropriété

La gestion et l’entretien de l’habitat pose problème, et particulièrement dans les immeubles collectifs gérés en copropriétés. Ces difficultés sont proches de celles que l’on retrouve en France quand on désigne les copropriétés fragiles, en difficulté ou dégradées. Sauf qu’elles sont aggravées par le contexte socio-économique des propriétaires, qui est de façon généralisée, particulièrement précaire, de leur inexpérience profonde de la gestion commune d’un patrimoine d’autre part et enfin du manque de politique du logement et de dispositifs adaptés pour répondre aux besoins. En effet, les charges sont souvent excessives par rapport aux revenus modestes des propriétaires. Et les mesures d’aide sociale dans ce domaine, se réduisent à l’attribution d’une aide à la personne pour couvrir le paiement des charges pour les familles en difficulté chronique ou temporaire, ainsi qu’à l’annulation de dettes accumulées suite au non paiement des charges pendant plusieurs mois.

Les propriétaires sont confrontés à un cadre normatif complexe (processus de transition), peu accessible (manque d’information sur les dispositifs existants) et inefficace (car parfois inadapté aux réalités). La bureaucratie administrative a hérité d’un fonctionnement opaque et passif, dont elle ne se débarrasse qu’avec difficulté, et dont les agents, formés par une économie de planification, n’ont pas adaptés leurs méthodes de travail au nouveau contexte. La corruption de l’appareil administratif – pointé du doigt par les enquêteurs européens chargés du dossier de l’entrée de la Roumanie dans l’UE – est également un frein au bon fonctionnement du système.

Enfin, après avoir longtemps compté sur l’Etat pour gérer et entretenir le logement et son environnement, il n’est pas facile pour les propriétaires d’aujourd’hui de s’associer pour prendre des décisions communes. D’où une certaine passivité et incompréhension des responsabilités qui leur incombent.

Avant la Loi Habitat d e1996, les associations de locataires étaient chargées de l’entretien des logements. La Loi Habitat stipule que la gestion du logement est dorénavant de la responsabilité du propriétaire. Dans les copropriétés, les habitants doivent se constituer en associations de propriétaires, personne juridique, dont le but est d’assurer la bonne gestion des blocs.

A partir de 2001 (Ordonnance gouvernementale 85/2001) et en 2003, la loi organise les associations de propriétaires à travers des normes méthodologiques (Décision gouvernementale 400/2003 et 1386/2003) : création et enregistrement, constitution, responsabilités des propriétaires, activités, organes décisionnels et exécutif, gestion des recettes et des dépenses. Le nombre d’associations des propriétaires est toujours relativement faible et elles ne jouent pas le rôle prévu. Il n’y a en fait aucune information fiable disponible au sujet de leur nombre, même pour Bucarest. Ce qui expliquer ce faible intérêt de la part des propriétaires à se constituer en association de propriétaire est le fait que la procédure officielle d’enregistrement d’une est longue et compliquée ; les avantages que l’association peut offrir ne sont pas très clairs et compréhensibles pour la plupart des ménages, (qui les comparent aux anciennes associations de locataires) ; le changement du statut de locataire au propriétaire a été trop rapide pour la plupart des individus et, en général, ce changement a été réalisé sans vraiment en considérer les conséquences. Actuellement le rôle des associations de propriétaires est encore limité[16].

Les services des relations[17] avec les copropriétés dans les mairies d’arrondissements ont été créés en 2003, et ont pour fonction de répondre aux demandes d’information et de conseil des représentants des associations de propriétaires. Ils attestent de la formation des administrateurs de associations de propriétaires (équivalent des syndicats bénévoles en France). En réalité, ces services sont sous-équipés, ils ont peu de moyens humains et peu de méthodes de travail. Ils s’avèrent être débordés par les demandes qu’ils renvoient ensuite aux différents services concernés par la nature de la demande. Pourtant ces services sont encore récents et sont encore peu connus des propriétaires. Ils sont en demande d’appui et se sentent isolés.

1.4. Les fournisseurs de services

La privatisation rapide et massive du logement en Roumanie n’a pas été accompagnée par une privatisation semblable des services. Chacune des compagnies de services est responsable des équipements et de mener à bien les travaux nécessaires pour les moderniser. Les compagnies d’électricité et de gaz appartiennent à l’Etat. Les réseaux électriques, et selon le cas, les réseaux de gaz et de téléphonie sont financés soit par les régies sur leur propre budget soit sur crédits bancaires.

L’eau, l’assainissement, les voies publiques et le chauffage sont contrôlés et financés par les autorités municipales qui dictent la politique opérationnelle des sociétés gestionnaires. Dans la pratique, les anciennes compagnies de services ont une situation de quasi monopole, bien que le Bureau de la Concurrence supervise les tarifs pour les services de base. Il n’y a aujourd’hui aucune structure municipale chargée du logement qui pourrait agir – même ponctuellement – en tant que médiateur entre fournisseurs et consommateurs. Il n’est en effet pas rare que les bénéficiaires payent pour des services de mauvaise qualité mais les utilisateurs sont seuls face aux grands et puissants fournisseurs de service. Les propriétaires contractualisent directement avec les entreprises de services de chauffage, eau, électricité, collecte de déchets, gaz, téléphone, câble TV, etc. Cette liste peut différer considérablement selon la localité (si 96,7% des logements sont reliés à un approvisionnement en électricité, 11,4% dans le rural et 87% dans le secteur urbain sont reliés à un approvisionnement en eau et au réseau d’égout). Chacune des compagnies de services est responsable de fournir le service et d’entretenir les installations. Les entreprises de service public ont conçu des contrats spécifiques pour les immeubles régis par des associations des propriétaires dûment enregistrées. Cependant, dans la plupart des bâtiments, les anciens contrats individuels sont encore utilisés.

1.5. Les entreprises de construction

La loi sur la qualité de la construction (10/1995) détermine le rôle de toutes les professions et compagnies du bâtiment en Roumanie. L’industrie du bâtiment repose sur un grand nombre d’entreprises privées. En plus des travaux «traditionnels» de construction, ce secteur couvre le développement de la technologie, du génie civil, et également la réhabilitation des structures existantes.

L’industrie du bâtiment a suivi les changements de la transition ; un grand nombre de petites sociétés de construction en propriété privée ou mixte est apparue sur le marché : la construction privée et mixte a augmenté et le nombre relativement important de petites entreprises a créé les conditions préalables à la concurrence de marché. En même temps, une analyse des chiffres d’affaires (par rapport aux travaux de construction effectués) de ce marché indique que malgré la diminution du nombre d’entreprises de construction d’Etat, leur part dans le chiffre d’affaires global a augmenté plus rapidement que celle du secteur privé. Ceci prouve qu’elles sont toujours relativement dominantes sur le marché de la construction et de l’immobilier.

La tendance concernant les chantiers de réhabilitation n’est pas encourageante car il y a un déséquilibre important entre les incitations économiques pour la construction neuve et pour la réhabilitation. On ne peut donc pas attendre des entreprises qu’elles aient une action forte en matière d’entretien du cadre bâti, y compris pour le parc national de logements.

1.6. Les établissements financiers

Les banques ont le mandat institutionnel de contribuer à fournir des instruments appropriés de financement et un environnement favorable à une économie de services sur une base contractuelle. Plus spécifiquement, elles doivent faciliter les transactions avec les associations des propriétaires responsables des condominiums. Dans le cadre de ce mandat, il serait extrêmement salutaire que le secteur bancaire développe des produits appropriés et spécifiques pour les différentes catégories de ménages.

Au système bancaire traditionnel, se sont ajoutées de nouvelles institutions financières basées sur des initiatives privées et qui investissent le secteur de logement :

Le Fonds roumain de Garantie de Prêts (FRGC), est un établissement commercial visant la nouvelle classe moyenne à la recherche d’un logement et en vue de devenir propriétaires occupants. Les bénéficiaires doivent être citoyens roumains. Les premiers arrangements ont démarré en 2002-2003.

L’institution Financière de la Communauté (CARA,) a été fondée en 1998 avec l’appui de la Cooperative Housing Foundation (CHF – organisation non gouvernementale). CARA est établie en vertu de la loi roumaine 122/1996, sur le modèle des associations coopératives d’épargne et de crédit existant dans les pays occidentaux. Elle offre aux membres des services de dépôt et de prêt. Son capital est constitué principalement des dépôts des membres. CARA est une association organisée autour de l’adhésion collective d’associations, de petites entreprises et de propriétaires avec qui CHF fonctionne dans un cadre partenarial. La politique de prêt de CARA est orientée vers l’amélioration du logement.

2. Financement du logement

Les financements se constituent surtout des investissements publics dans la construction ou la réhabilitation des logements existants. Le Ministère propose au gouvernement central le programme de financements, décidé en préalable avec l’ANL. Les deux sources publiques principaux de financement sont le budget central du gouvernement et les budgets des autorités locales. La viabilisation des terrains : les voies publiques, les réseaux d’assainissement, les réseaux d’eau, sont financés par les budgets locaux. Les réseaux électriques et selon le cas les réseaux de gaz et de téléphone, sont financés soit par les régies autonomes sur leur propre budget soit sur crédits bancaires.

Il s’agit principalement des aides à la pierre, ceux à la personne n’étant pas développés[18]. Les personnes juridiques dans les domaines liés au logement sont invitées à amener des ressources supplémentaires. Par exemple, les fournisseurs des services publiques comme l’électricité, le gaz. Pour le 4ème programme (et aussi pour le 2ème) de l’ANL, celui-ci a des partenariats avec des banques pour faciliter l’accès aux crédits des personnes demandeurs de logement. Pour ce programme, on a aussi l’émission des obligations d’état. Les bénéficiaires de logements en propriété privée participent aussi avec des ressources propres ou par des crédits. La tendance est d’essayer de trouver des financements privés pour les investissements.

· Aides à la construction:

L’ordonnance gouvernementale 19/1994 établit l’aide de l’Etat et des collectivités pour la construction. Depuis 1999, l’effort financier revient essentiellement aux collectivités. Quatre catégories de population peuvent bénéficier des subventions : les jeunes couples de moins de 35 ans, les participants à la révolution de 1989 et leurs familles, les personnes voulant s’installer à la campagne et travaillant dans des secteurs économiques spécifiques. Ce sont les conseils locaux qui établissent les listes de personnes prioritaires. Les subventions vont jusqu’à 30% du coût. 10% doit être payé au démarrage de l’opération et le reste peut être financé par un prêt sur 20 ans. Ces conditions sont valables une seule fois par personne et à condition qu’elle ne possède pas déjà son logement. Les propriétaires d’un logement neuf sont exonérés des taxes immobilières pendant dix ans une fois l’achat effectué.

· Aides à la construction de logement social:

Il existe des incitations fiscales à la construction de logement social pour les personnes juridiques roumaines : l’impôt sur le bénéfice dans le domaine de la construction peut être réduit de 70% et la taxe sur la vente de terrains pour ces logements peut être réduite jusqu’à 95%.

· Aides à la réhabilitation:

En matière de réhabilitation de logements existants, il existe également des incitations fiscales pour les personnes juridiques roumaines qui investissent dans leurs logements de catégories III, IV et studios.

· Encouragement aux prêts hypothécaires:

La loi 190/1999 sur le crédit hypothécaire pour l’investissement à la propriété a introduit les prêts hypothécaires. Selon cette loi les banques de crédit, l’ANL, les banques de dépôts et d’épargne, et toute institution financière sont autorisées à accorder des crédits hypothécaires. Dans la pratique, les propriétaires sont réticents à entrer dans un tel mécanisme (pour la réhabilitation de leur logement par exemple) de peur de perdre leur unique bien.

· Incitations fiscales pour la construction et la réhabilitation :

La loi 145/1999 et l’Ordonnance gouvernementale d’urgence 17/2000 annule la TVA pour toute action de construction et de réhabilitation de logements.

· Programme d’isolation thermique gouvernemental :

Une problématique importante sur laquelle le Gouvernement devait se pencher était la question de l’isolation thermique des appartements et le système de chauffage. L’Ordonnance gouvernementale 29/2000 sur l’isolation thermique révisée en 2003, prévoit une aide pour les structures et les individus qui entreprennent des travaux de réhabilitation thermique. Cet appui englobe un accès à l’information gratuite, des exonérations fiscales pour certaines catégories de personnes, et le recours à des structures professionnelles. Il est possible de bénéficier d’exonération de taxes sur présentation d’un certificat attestant des progrès réalisés. Il est d’ailleurs stipulé qu’à terme, toute vente sera conditionnée à la présentation d’un tel document.

En pratique, le programme consiste en une couverture des coûts d’expertise et d’audit énergétique, et de conception (prise en charge par le MTCT). L’exécution des travaux est financée à 30% par une subvention de l’Etat et à 15% par les propriétaires du logement. Les 55% restant sont financés par crédit hypothécaire (de 5 % d’intérêt annuel et sur 10 ans).

En dehors de collectivités locales, ce programme n’est malheureusement pas utilisé par les propriétaires privés, du fait de la réticence à contracter des crédits hypothécaires, et du montant représenté par l’apport demandé aux propriétaires (75% au total). Pour les associations de propriétaires pour les logements en copropriété, se rajoute la difficulté de dégager une majorité.

D’autre part, la procédure elle-même est compliquée et l’appui de l’Etat n’est de toutes façons déclenchée qu’une fois les premières études réalisées, ce qui demande de la part des propriétaires de constituer une avance de fonds très importante, sans pour autant avoir la garantie que leur projet sera financé. C’est donc une mesure qui va dans le bon sens mais qui n’est pas adaptée à la réalité d’une majorité de roumains. Il faudrait créer un dispositif d’accompagnement aux propriétaires afin qu’ils puissent avoir accès au programme et faciliter la procédure.

· Programme PNUD/GEF d’appui à l’isolation thermique : « Capacity Building for Greenhouse Gas Emissions Reduction through Energy efficiency in Romania »

Ce programme propose une subvention de 10% de la Banque Mondiale et le financement de l’expertise, le reste étant payé par les habitants par un système de crédit. Le programme allie travaux de réhabilitation et installation de compteurs individuels. Pour les mêmes raisons que citées pour le programme gouvernemental d’appui à la réhabilitation thermique, aucun programme n’a été à ce jour contracté par des associations de propriétaires.

Le PNUD a conclu que les habitants n’étaient pas préparés au système bancaire et hypothécaire et réfléchit avec la Banque Européenne de Développement à la création de produits bancaires spécifiques pour les associations de propriétaires pour permettre d’éviter les crédits hypothécaires.

D’autre part, ils ont constaté que pour entrer dans un tel programme, les associations devaient être accompagnées par un médiateur capable d’expliquer et d’appuyer les propriétaires.

· Réduction du risque sismique :

Chaque année, l’Etat intervient dans la réhabilitation d’un cetain nombre de bâtiments dont la liste est approuvée par Décision gouvernementale ou par Ordonnace (36 bâtiments en 2003 et en 2004). Sur financement de l’Etat et de la mise à contribution des habitants sous forme de d’emprunt à taux 0 et en fonction du revenu.

 

 

 

Chapitre III : le logement social

1. Le parc social public – constat général :

 

On peut résumer le parc social public comme étant quantitativement très faible (2,5% de la population en 2002), principalement en milieu urbain, attribué à des foyers de grande pauvreté et manquant d’un système de gestion performant.

La Loi Habitat de 1996 a introduit le nouveau concept de logement social, propriété des autorités locales, et ne pouvant pas être vendue aux occupants. Il peut être créé par construction neuve (selon les zones définies dans les plans d’aménagement locaux) ou créé à partir du stock existant et sa réhabilitation. La tendance est plutôt la recherche de logements sur le marché existant pour la location sociale.

La loi stipule des normes minima de surface et d’équipements. Elle définit les catégories de population ayant accès au logement social (faibles revenus ou vivant des aides sociales). Le bail est de 5 ans et peut être renouvelé sur la base d’une preuve écrite des revenus familiaux.

Les autorités locales attribuent les logements a des catégories prioritaires : les jeunes couples (de moins de 35 ans), les jeunes sortant des institutions (orphelinats), les personnes handicapées, les retraités, les anciens militaires, les veuves de guerre, entre autres. Une priorité a été également donnée aux personnes forcées à quitter leur logement après une restitution.

Le logement social est financé sur le budget local selon la loi 189/1998. L’Etat fournit une aide à la construction de logement social par transfert du budget national. La sphère privée peut également participer au financement. Il faut remarquer que le logement social repose sur les autorités locales et représente un effort fiscal très important car elles sont chargées de construire, attribuer, subventionner et gérer le parc. La loi stipule également que les autorités locales peuvent prélever des fonds pour le logement social. Cependant, il n’y a aucune obligation de le faire, et les collectivités locales sont toute liberté à renforcer ou pas le parc de logement social.

Etant donné que le logement social est destiné à des catégories de personnes particulièrement défavorisées, il y a une surreprésentation de populations rroms, dont 20,4% sont dans ce parc.

2. Les programmes sociaux en faveur du logement :

 

· Eviction suite à une restitution et une fin de contrat de bail :

Les autorités locales ont pour obligation de reloger dans l’année, les locataires ayant perdu leur logement de cette façon lorsque les revenus moyens familiaux sont inférieurs à la moyenne nationale[19]. Le propriétaire doit également rechercher un logement alternatif qui doit assurer une surface de minimum 15m²/personne.

 

· La limitation des loyers:

Les loyers sont fixes par l’Ordonnance d’urgence gouvernementale 40/1999. Le plafond est fixé à 25% maximum des revenus mensuels du foyer – pour le public comme pour le privé. Lorsqu’on est éligible à un logement social, le loyer est fixé à 10% maximum des revenus moyens, calculés sur les 12 derniers mois. Les locataires doivent informés de tout changement de situation. La différence avec le loyer réel est subventionnée par l’administration locale.

Tout nouveau contrat de bail est enregistré au niveau des autorités locales. Les propriétaires dont les locataires paient un loyer inférieur à celui calculé par l’Ordonnance d’Urgence, sont exonérés des taxes immobilières et foncières pendant toute la durée du contrat.

 

· Aide au paiement des charges de chauffage:

Il était devenu urgent d’adopter des mesures supplémentaires pour diminuer l’effort des ménages dans le paiement des charges. L’une de ces mesures est le système de subvention pour le paiement des charges de chauffage. Depuis 2003, cette mesure est sensée aider les catégories de populations les plus défavorisées.

Durant l’hiver 2004/2005, la limite de revenus pour recevoir l’aide a été réévaluée à la hausse (Ordonnance gouvernementale 55/2004). En 2005, le système tarifaire pour la consommation d’énergie thermique a changé, permettant ainsi de faire bénéficier plus de familles.

 

 

 

3. Le cas de la ville de Timisoara :

3.1. Constats sur le logement et le logement social à Timisoara

Situe à l’ouest du pays, Timisoara est une des plus importantes villes de la Roumanie, en tant que nombre de la population (329,554)[20], mais aussi que centre industriel, universitaire, culturel. En conséquence, la population ne cesse pas d’augmenter, car il y a une forte migration provenant des régions moins développées économiquement du pays. Ce fait se traduit dans une fluctuation importante des prix sur le marché immobilière et dans une demande en hausse de logement. Cependant, l’analyse en détail du marché immobilier à Timisoara et ailleurs en Roumanie est assez difficile à produire, en raison de multiples incertitudes comme le processus de privatisation (restitution des biens confisqués à partir de 1945 aux anciens propriétaires), encore en cours ; le manque de données et d’informations précises et le fait que le rôle de chaque acteur de l’habitat est encore en cours de définition. Une caractéristique de la ville est la présence d’un centre historique en fort besoin de rénovation[21]. La restauration des bâtiments du centre historique est un des objectifs les plus prioritaires des autorités locales.

Le logement présente quelques points positifs par rapport à la situation générale :

– des compteurs individuels pour la consommation de l’eau sont installés dans la majorité des logements[22], ce qui réduit les pertes ; il y a aussi l’installation des interphones à l’entrée de la plupart des bâtiments, ce qui augmente le confort et la sécurité des habitants[23] ;

– les frais d’entretien et pour le chauffage, l’eau, le gaz sont échelonnés pendant la période d’une année, ce qui les rendent plus facile à être payés[24].

En ce qui concerne le logement social, la tendance est de réhabiliter des anciens foyers. Par exemple, la ville a acquisitioné et a financé la réhabilitation des plusieurs foyers situe dans la rue Polona (1998 – 1 foyer avec 50 appartements d’une chambre et 10 de deux chambres, 2000 – 2005 – 4 foyers, chacun avec 18 appartements d’une chambre et 3 de deux chambres, qui servent comme logements sociaux) et veut continuer ce programme. Ce programme est très visible sur le site internat de la mairie, mais il est parmi les rares programmes concernant le logement social. La construction de logement social est utilisée comme propagande électorale dans tout le pays, alors les quelques programmes sont mis en avance pour montrer la volonté de résoudre la crise de logement sociaux. En dehors de ça, les informations trouvées sur les sites Internet officiels sont désorganisées, éparses, assez générales. Même les fonctionnaires qui gèrent le logement social ne maîtrisent pas bien la question.

 

3.2. Analyse des listes prioritaires de demandes de logement social par rapport à l’attribution (2005 et perspectives 2006)

 

La situation des demandes et d’attribution du logement[25] du fond locatif public de la ville de Timisoara pour l’année 2005 est :

· En janvier 2005 le nombre des demandes approuvées dans le cadre des listes prioritaires (en totalisant 4846 personnes) ont étés :

– 1809 personnes de la liste de jeunes mariés ;

– 283 personnes de la liste de jeunes provenant des orphelinats ;

– 323 personnes de la liste de retraités ;

– 433 personnes de la liste d’évacués ;

– 1998 personnes de la liste de cas sociaux.

· La commission s’est réunie 17 fois pour analyser 362 cas, incluant des logements disponibles grâce aux décès, déménagements, décisions juridique d’évacuation, nouvelles constructions, prisés en administration (incluant des sous-sols, annexes, etc.) ;

· Il y a eu 158 répartitions, dont 121 pour l’habitation :

9 conforme à la loi Habitat/1996 ;

– 49 cas prioritaires (9 cas sociaux, 16 évacués, 2 retraités, 3 jeunes provenant des orphelinats, 5 jeunes mariés, 3 conforme à la loi 42/1990[26], 11 restitution des droits) ;

– 29 prolongations suite à une décision juridique ;

8 comme logement des fonctionnaires des institutions budgétaires[27];

– 19 comme prolongation pour les logements des fonctionnaires des institutions budgétaire ;

3 extensions ;

2 dues aux ruptures des contrats ;

2 due aux immeubles nouveaux construits et administrés ;

– 37 répartitions pour les annexes (15 sous-sols[28], dépôts et annexes, 5 laveries abandonnées, 5 toilettes abandonnées, 12 garages) ;

· 333 demandes ont été déposées en 2005[29] ;

La situation des demandes d’attribution du logement du fond locatif public de la ville de Timisoara pour l’année 2006 est :

· La liste provisoire des prioritaires (en totalisant 5278 personnes/familles) en janvier 2006 était :

– liste jeunes mariés : 1851 personnes/familles ;

-liste jeunes provenant des orphelinats : 293/familles ;

– liste retraités : 328/familles ;

– liste évacués : 529/familles ;

– liste cas sociaux : 2177/familles ;

· L’ordre des priorités est : liste des jeunes provenant des orphelinats, liste évacués (à cause des rétrocessions aux propriétaires), liste des retraités, liste des cas sociaux, liste des jeunes mariés.

· Les contestations pouvait être déposées jusqu’au 10.02.2006[30].

 

En regardant les chiffres on voit que le nombre de demandes de logement a augmenté de 2005 à 2006[31]. Si on analyse seulement les listes prioritaires en ce qui concerne le rapport demande-attribution pour 2005, on a la situation suivante :

Listes prioritaires

Demandes 01.2005

Attributions

Pourcentage des attributions par rapport aux demandes

jeunes mariés

1809

5

0,27%

jeunes provenant des orphelinats

283

3

1,06%

retraités

323

2

0,61%

évacués

433

16

3,69%

cas sociaux

1998

9

0,45%

TOTAL

4846

35

0,72%[32]

Si on fait un pourcentage de l’attribution totale des logements par rapport aux demandes[33], on a 2,49%. Si on fait le pourcentage de l’attribution pour certaines listes par rapport à l’attribution totale, pour voir l’importance de l’attribution pour chaque groupe des demandeurs, on a :

Groupes visés

Attributions

N° total d’attributions

Pourcentage

 

En conclusion, les pourcentages montrent déjà la réalité de la situation du logement social dans une des plus grandes villes de Roumanie, capitale de département et important centre industriel, culturel et universitaire du pays :

– la difficulté des autorités locales d’assurer le logement des gens en demande. Même pour les 5 catégories les plus prioritaires, l’attribution de logement couvre que 0,72% de la demande (en sachant que pas tous les cas sont inscrites sur les listes d’attente). En plus, par rapport aux autres groupes de demandeurs, les cas les plus prioritaires représentent seulement 28,90% des attributions.

 

Chapitre IV : conclusions : difficultés et orientations futures concernant la politique du logement social

Au niveau national, le gouvernement veut continuer les programmes de construction des logements sociaux pour les personnes au revenu modeste. L’ANL devrait se transformer dans une « entité de marché »[36]. Son activité envisagée est centrée sur la construction de logement social et pour les jeunes. Les subventions accordées par l’ANL pour le logement privé devront se généraliser. Prioritaire est aussi la réhabilitation des logements abîmés[37].

La construction de logement a comme objectif principal l’accès au logement plus facilement. Elle est aussi vue en liaison avec la création d’emploi, le développement de l’industrie de matériaux de construction. En même temps, par les quatre programmes, on veut s’approcher du standard de la qualité de vie de l’UE[38].

Pour sortir de la crise de logement le gouvernement roumain va emprunter 140 millions € de la Banque de Développement (le Conseil de l’Europe) pour achever la construction de 9000 logements sociaux destinés à être loués aux jeunes, projet qui doit s’éteindre sur trois ans. L’emprunt doit être contracté en 2006 – 2007, remboursable dans 20 ans, dont 5 comme période de garantie. La somme empruntée représente 70% du coût total de l’investissement, les autres 30% étant assures du budget central et des budgets des autorités locales. Les communes bénéficiaires doivent allouer 35,5 millions €[39] pour couvrir le coût des terrains, des études de faisabilité, de la viabilisations des terrains[40]. Le Ministère des Transports, de la Construction et du Tourisme doit allouer[41] 34,5 millions € pour le financement des documents technico-économiques, des travaux de construction et de leur surveillance (suivi). Des deux bénéficiaires – le MTCT et l’ANL – l’ANL a été désigne comme agence d’implantation du projet. Alors, elle va s’occuper des appels d’offres pour les projets de construction et va surveiller les travaux. En même temps elle doit signer des conventions avec les autorités publiques locales impliquées, où sont marqués les obligations de chaque partenaire[42].

Résoudre le problème du logement social avec un projet comme ça n’est pas évident, car il y a eu d’autres tentatives pareilles qui n’ont pas améliorés visiblement la situation. Par exemple, en 2002, 1372 logements ont été construits, le financement étant assuré par un crédit externe (Banque de Développement – BDCE) ; la valeur de l’investissement a été d’environ 34,22 millions €. A ce programme on ajoute la construction d’autres 368 logements sociaux, financés par le budget central et les budgets locaux. Parallèlement, dans la même période, le pourcentage de logement public n’a pas augmenté, mais il a diminue: fin 1999 – 5,4%, 2000 – 6%, 2002 – 3%. A ça on ajoute le scepticisme de la population vers les programmes ANL, car l’attribution des logements est liée à plusieurs cas de corruption à Bucarest, ainsi que dans la plupart des grandes villes de Roumanie (Oradea, Timisoara, Bacau)[43].

Pour conclure, le parc social est très faible (2,5% de la population y est logée), destiné à une population très pauvre et insuffisant pour la longue liste des demandes. Les raisons principales de cette crise sont : l’augmentation de la population[44], la dégradation continue du parc de logement existant, l’augmentation des catégories socioéconomiques défavorisées : personnes âgées et familles pauvres, le prix de la location sur le marché locatif privé.

 

 

Bibliographie :

Documents sur papier:

  • « Le logement social en Europe. Genèse, développement et actualité » (Actes du cycle de conférences 2002 – vol.1), Conseil d’architecture et d’urbanisme et de l’environnement, CAUE du Rhône, 2004 ;
  • Michel Amzallag et Claude Taffin« Le logement social », 2003 (chapitre n° 7 « L’Europe et le logement social « ) ;
  • Les cahiers du GRINDAUHL’Europe et l’habitat social (colloque – Paris, 5 et 6 décembre 2000 – les actes), 2001 ;
  • La loi Habitat, n°114/10.1996, publiée dans le Moniteur Officiel n°254/21.10.1996 ;
  • La loi qui modifie et complète la loi Habitat de 1996, n°145/27.07.1999, publiée dans le Moniteur Officiel n°439/09.09.1999 ;
  • « Notes sur la situation actuelle du logement en Roumanie », étude fait par Villes en Transition – ATU, février 2006 ;

Sites Internet:

  • www.mt.ro (site du Ministère des Transports, de la Construction et du Tourisme, Roumanie)
  • www.anl.ro (site de l’Agence Nationale pour Logement, Roumanie)
  • www.ziua.ro (site du journal roumain « Ziua ») – l’article « Falimentul ANL » (l’Echec de l’ANL), 26.04.2006
  • Microsoft Encarta Premium Suite 2005

Contacts

 

·     http://www.union-habitat.org/europe/veille 
cecile.franchet@union-habitat.org  
Cécile FRANCHET
Consultante Habitat & Territoires Conseil 16 av Friedland
75008 PARIS
Tel 01.40.75.70.44
 

· Association Villes en Transition
73, rue Montesquieu
69007 Lyon
T/F : 04 72 71 37 55
Mail :assocvet@worldnet.fr
Site : http://vet.asso.free.fr:

Vanessa NIASSE Chargée des PECO

Annexe 1 : Roumanie: donnés statistiques

Nom officiel

Roumanie

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Annexe 2 : données statistiques sur le logement en Roumanie :

Planification pour la construction de logement pour la période 2001 – 2004

Nr.

Nom programme

N° unités locatives réceptionnées

Total unités locatives réceptionnées

 

Source des données : l’Institut National de Statistique (Roumanie).

 

Le fond locatif, la population et le n° de membres/famille, Roumanie, 1995 – 1999 :

1995

1996

1997

1998

1999

Population

22,681

22,607

22,545

22,502

22,458

Fond locatif

7,782

7,811

7,837

7,861

7,883

N°membres/famille

3.0

3.0

3.0

3.0

2.9

Logements/1000 habitants

343

346

349

351

Source des données : la Commission Nationale de Statistique (Roumanie).

Annexe 3 : L’activité de l’association Villes en Transition sur le logement en Roumanie

Villes en Transition :

Objectif :

Villes et Transition (VeT) est une ONG (Organisation Non Gouvernemental) de développement, basée à Lyon (France), qui travaille à l’amélioration des conditions de vie en milieu urbain, notamment dans les pays de l’ancien bloc communiste.

Fonctionnement :

VeT est une association loi du 1er juillet 1901 fondée en 1995 au Vietnam et basée à Lyon, France. Les adhérents de VeT forment un réseau de professionnels de l’Urbanisme et du Développement : sociologues, urbanistes, architectes, ingénieurs, économistes, infographes. Leurs compétences pluridisciplinaires présentent une complémentarité qui permet une réflexion transversale, garantissant ainsi une approche intégrée des problèmes de développement local et urbain. L’association est représentée par un siège social en France (2 salariés permanents + bénévolat) qui assure la prospective, la coordination des différents projets et le suivi auprès des bailleurs de fonds, et par des antennes locales qui travaillent sur le terrain. VeT mène actuellement des projets dans 4 pays en transition : à Cuba, en Roumanie, au Viêt-nam et en Slovaquie.
De nouveaux projets sont, par ailleurs, en cours de montage en Ukraine et en Russie.

Projets en Roumanie :

Villes en Transition intervient en partenariat avec son partenaire roumain ATU (Association pour la Transition urbaine) en Roumanie depuis fin 2003 sur la problématique de l’habitat collectif détenu en copropriété à Bucarest ainsi que sur le l’habitat insalubre en centre ancien dans un contexte de valorisation patrimoniale de la ville de Sibiu. Les projets menés ont pour vocation à la fois de comprendre le contexte du logement, de ses acteurs et leurs transformations dans un contexte de transition, et de mener des actions de terrain d’appui aux habitants. Le parc sur lequel nous intervenons est un parc essentiellement privé à l’heure actuelle. Les objectifs du projet mené en Roumanie comprennent une étude sur la politique de l’habitat et l’appui aux copropriétés dégradées en Roumanie et la mise en place d’un projet pilote d’intervention favorisant la concertation avec les acteurs locaux (en particulier avec les autorités locales) et la participation des habitants à différentes étapes du projet (élaboration des objectifs d’intervention, participation aux travaux,…).

Cependant, Villes en Transition dispose d’un représentant local présent à l’année et travaille en étroite relation avec l’association ATU, opérateur local des projets. Cette association est composée d’architectes et d’urbanistes investis à la fois dans le monde professionnel et de la recherche.

Source : http://vet.asso.free.fr

 

Annexe 4 : Photos des logements anciens :

Bloc de la tara, din Saftica.

 

 

 

 

 

 

 

 

Annexe 4 bis : photo des logements sociaux nouveaux construits (Timisoara)

(il faut l’application Flash pour ouvrir le fichier)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Table des matières :

Chapitre I : évolution de la situation du logement en Roumanie

1. Période communiste……………………………………………………………………….1

2. Période post-1989………………………………………………………………….. ……3

3. Evolution de l’état du parc de logement………………………………………………..5

 

 

Chapitre II : acteurs et fonctionnement du logement

2. Acteurs du logement et leur rôle dans son fonctionnement……………………………7

2.1. L’administration centrale et les structures sous son autorité :

· Le Ministère des Transports, de la Construction et du Tourisme………… ….8

· L’Agence nationale pour le logement et ses programmes (ANL)………………9

· Le National Center for Human Settlements (Centre National pour Habitats Humains – HABITAT)………………………………………………………..13

· Urban Proiect…………………………………………………………………13

· INCERC……………………………………………………………………….14

2.2. Les collectivités locales (mairies, conseils locaux)………….………………………14

2.3. Les associations de locataires et la copropriété………………………………..…….16

2.4. Les fournisseurs de services………………………………………..………………..18

2.5. Les entreprises de construction. .……………………………………………………18

2.6. Les établissements financiers………………………………………………………..19

2. Financement du logement………………………………………………………………20

Chapitre III : le logement social

1. Le parc social public : constat général…………………………………………….24

2. Les programmes sociaux en faveur du logement…………………………………25

 

  1. Le cas de la ville de Timisoara :

3.1. Constats sur le logement social à Timisoara………………………..…..……….26

3.2. Analyse des listes prioritaires de demandes de logement social par rapport à l’attribution (2005 et perspectives 2006)…………………………………………………27

 

Chapitre IV : conclusions : difficultés et orientations futures concernant la politique du logement social…………………………………….31

 

 

Bibliographie :…………………………………………………………………………33

 

 

Annexes :…………………………………………………………………………………35

  1. Roumanie: données statistiques
  2. Données statistiques sur le logement en Roumanie
  3. L’activité de l’association Villes en Transition sur le logement en Roumanie
  4. Photos des logements anciens et des logements sociaux nouveaux construits

 

 

 

 


[1] Et dans une grande partie a réussi.

[2] J’écris des fois socialisme, car le communisme était considéré la phase ultime du développement de la société qui se situe dans le futur et pour laquelle il faudrait lutter et faire un sacrifice continu.

[3] Marx voyait le communisme convenable pour les pays déjà industrialisés comme l’Allemagne.

[4] En 2002 la Roumanie est encore 45% rurale (Microsoft Encyclopaedia Encarta).

[5] Cependant, dans les années 1970, l’Etat roumain avait déjà commencé à vendre des logements pour amortir une partie des coûts de construction, et réduire la participation de l’Etat aux coûts d’entretien. C’est pourquoi, en dépit d’une activité très importante de construction du logement par l’Etat, la part du secteur public dans le parc du logement s’élevait seulement à 32,7% en 1990. Les deux tiers du parc étaient déjà détenus en propriété privée.

[6] Pour résoudre le problème du logement, mais surtout pour urbaniser le pays et développer l’industrie.

[7] Construits à la campagne des matériaux pas durables.

[8] Certains bâtiments étaient appelés « foyers ouvriers » ou « foyers non-familistes ».

[9] En Roumanie (et Pologne aussi) on a le même mot pour designer les bâtiments horizontaux et verticaux : « bloc ».

[10] Parc locatif restant (la plupart ayant besoin d’une rénovation) et les mentalités des gens qui ne savent pas encore gérer un logement en propriété privée.

[11] Gouvernement formé en plupart des politiciens de l’ancien régime, d’orientation gauche (le président entre 1990 – 1996 a été Ion Iliescu).

[12] Données trouvées sur le site Internet du Ministère de Transports.

[13] Les différentes démarches législatives dans ce sens ont été poussées aussi par les plusieurs cas à CEDO (Cour Européenne des Droits de l’Homme, Strasbourg) à la suite desquelles l’Etat roumain a été obligé de payer des importants dédommagements financiers aux anciens propriétaires.

[14] « Capacité de construction pour la réduction des émissions de gaz de serre par l’efficacité énergétique en Roumanie ».

[15] Les collectivités doivent prendre en charge tout ce qui est lié aux études de faisabilité, infrastructures, et à l’équipement du logement.

[16] Il arrive que le rôle de l’administrateur (souvent un bénévole chargé de la gestion quotidienne de l’immeuble récolte des charges pour le paiement des factures de services d’eau, d’électricité, de gaz, et assure les petites réparations) se limite à représenter les propriétaires dans les négociations avec les entreprises de service public et le paiement des charges.

[17] Dispositifs publics.

 

[18] Ils sont destinés aux personnes très pauvres, dans le cadre du 3ème programme de l’ANL.

[19] Le revenu minimum/personne (le SMIC) en Roumanie est d’environ 90€/mois ; le revenu moyen est d’environ 150€/mois.

[20] Microsoft Encyclopaedia Encarta, chiffre datant de 2000.

[21] Cette rénovation rencontre des problèmes à cause du statut incertain de leur propriété, inexistence des experts pour une restauration professionnelle, coût élevé des travaux, etc.

[22] Tous les logements après les informations dans les journaux.

[23] Ils tiennent dehors les chiens sans abri, qui représentent un problème pour toutes les villes de Roumanie. En même temps ils sécurisent l’espace collectif dans les bâtiments, qui peut servir pour mettre des plantes, vélos, etc.

[24] L’absence des compteurs + le payement des frais en fonction de la consommation de chaque saison, rendent les frais pour l’hiver trop élevés pour être payés par une partie significative de la population, ce qui mène à un endettement.

[25] Les demandes sont regroupées dans une liste, qui est réactualisée annuellement.

[26] Victimes de la révolution et leurs familles.

[27] Fonctionnaires publiques.

[28] Appelées « boxe », les sous-sols sont en fait les anciens refuges en cas des tremblement de terre ou de bombardements ; leur taille est petite et elles servent pour caves (stockage des aliments, boissons, outils, etc.).

[29] On ne prend pas en compte les dossiers de demande qui n’ont pas fourni tous les papiers justificatifs nécessaires pour l’enquête sociale et pour établir le pointage (v. chapitre III – programmes ANL et collectivités locales).

[30] En 2006, 92 contestations ont étés déposés, dont 36 ont étés acceptés.

[31] Pour 2005 on a le nombre des personnes : 4846 et pour 2006 on a le nombre provisoire des personnes/familles : 5278 (ça veut dire que le nombre des personnes est plus grand, même s’il est provisoire). Si on fait le pourcentage de l’augmentation de nombre des demandes, on observe une augmentation de 8,72% (provisoire).

[32] Pour les pourcentages détaillés j’ai pris en compte que les deux premières décimales ; à cause de ça, leur somme n’a pas le même résultat que le pourcentage total.

[33] 4846 demandes et 121 logements attribués pour habitation.

[34] 28,92% si on compte le fait que pour les listes individuelles j’ai pris en compte que les premières deux décimales.

[35] Voir la liste des demandes.

[36] Programme sectoriel pour travaux publics et logement, 2003.

[37]A cause de vieillissement, matériaux impropres utilisés pour la construction. Leur situation s’est dégradée aussi à cause du fort tremblement de terre de 1977.

[38] Condition pour l’adhésion à l’UE.

[39] La somme n’incluse pas la valeur des taxes et des impôts liés aux activités financées.

[40] Infrastructure, travaux de préparation pour la construction.

[41] Du budget central.

[42] Conforme la loi habitat/1996, v. chapitre III, les points sur ANL et les collectivités locales.

[43] Le journal « Ziua » – 26/04/2006.

[44] L’augmentation de la population n’a pas été linéaire, car il a eu une période où la population était plutôt en baisse. En même temps, la population augmente plus dans les régions moins développées économiquement que dans les autres, rendant la construction de logements plus urgente dans des territoires où les autorités locales ont une manque très significative des moyens financiers.

[45] H.G.=décision de gouvernement.

[46] OG = ordonnance de gouvernement.

~ par Alain Bertho sur 29 mai 2007.

 
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